Δηλώστε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Αθήνα,  Αν και το Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας εδώ και πολλά χρόνια, υπάρχουν ακόμα ιδιοκτήτες που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους για να καταχωρηθούν στο Κτηματολογικό Γραφείο. Σήμερα Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της χώρας, ενώ λίγες έχουν μείνει ακόμα στο στάδιο όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται τώρα να τα δηλώσουν για να ενταχθούν στο νέο σύστημα καταγραφής και περιγραφής ακινήτων.

Η Δήλωση στο Κτηματολόγιο περιλαμβάνει οπωσδήποτε φωτοτυπία του συμβολαίου με το οποίο ο ιδιοκτήτης έχει αποκτήσει το ακίνητο, είτε το αγόρασε, είτε το κληρονόμησε, είτε το έλαβε ως γονική παροχή ή δωρεά ή με όποιον άλλο τρόπο έχει αποκτήσει την κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτού. Για την Δήλωση χρειάζονται ακόμα πιστοποιητικό μεταγραφής του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο, διαβατήριο ή ταυτότητα του ιδιοκτήτη, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου του (ΑΦΜ) και πρόσφατο τοπογραφικό με συντεταγμένες αν πρόκειται για οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή μονοκατοικία. Μπορεί κατά περίπτωση να χρειασθούν και άλλα έγγραφα, αλλά τα ανωτέρω είναι τα βασικά. Ο ιδιοκτήτης του δεν είναι απαραίτητο να έρθει στην Ελλάδα για να το δηλώσει. Μπορεί να υπογράψει πληρεξούσιο ή εξουσιοδότηση σε πρόσωπο που εμπιστεύεται στην Ελλάδα για να γίνει σωστά η δήλωση χωρίς να χρειάζεται αυτοπρόσωπη παρουσία του στις υπηρεσίες του Κτηματολογίου. Η Δήλωση γίνεται και ηλεκτρονικά, αλλά οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που ζουν εκτός Ελλάδος δεν γνωρίζουν τον τρόπο που μπορεί να γίνει πρακτικά από τον υπολογιστή τους, ενώ χρειάζονται και συμβουλές από ειδικούς.

Εάν το ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, ο εντοπισμός του δικαιώματος γίνεται ευκολώτερα, ενώ εάν είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, ο εντοπισμός του μπορεί να είναι πιο δύσκολος. Αν το ακίνητο δεν εντοπισθεί, δεν μπορεί να καταχωρηθεί στην βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και θα χρειασθούν περισσότερες ενέργειες από τον ιδιοκτήτη για να γίνει ο σωστός εντοπισμός του. Αν δεν υπάρχει πρόσφατο τοπογραφικό, πρέπει να γίνει τώρα και θα πρέπει να περιλαμβάνει συντεταγμένες του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου.

Η Δήλωση κάθε ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική, διότι χωρίς αυτήν το ακίνητο θα παύσει να έχει αξία για τον ιδιοκτήτη του, αφού δεν θα μπορεί να το πουλήσει, να το μεταβιβάσει με γονική παροχή στα παιδιά του, να το δωρίσει ή να το προσημειώσει για να πάρει δάνειο από τράπεζα. Εκτός αυτών, μετά από μερικά χρόνια το ακίνητο που δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, στο οποίο δεν θα έχει το όνομα του ιδιοκτήτη του αλλά θα αναφέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θα μεταβιβασθεί αυτομάτως στην κυριότητα του ελληνικού δημοσίου. Ο πρώην πλέον ιδιοκτήτης του θα το έχει χάσει και θα δικαιούται μόνο να ζητήσει αποζημίωση από το κράτος αντιστοιχούσα στην αξία του ακινήτου, του οποίου την κυριότητα έχασε επειδή δεν το δήλωσε στο Κτηματολόγιο.

Στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας επιτρέπεται ακόμα να δηλωθούν ακίνητα, παρά το ότι μπορεί να έχουν παρέλθει οι προθεσμίες για την υποβολή δηλώσεων. Στην χειρότερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης που δεν έμαθε ποτέ ή αμέλησε να το δηλώσει στην κτηματογράφηση, μπορεί να καταθέσει στο δικαστήριο σχετικό αίτημα για την αναγνώριση της κυριότητάς του στο συγκεκριμένο ακίνητο και την καταχώρησή του στο όνομά του στο Κτηματολόγιο. Εάν το μη δηλωθέν μέχρι σήμερα ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, εφόσον οι ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας τα έχουν ήδη δηλώσει, η δήλωση του διαμερίσματος μπορεί να είναι λιγότερο δύσκολη.

Αν όμως το ακίνητο είναι αγροτεμάχιο, οικόπεδο ή μονοκατοικία, μπορεί να χρειασθεί προσφυγή στο δικαστήριο για να γίνει δεκτή η δήλωσή του στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν ωστόσο και περιοχές της Ελλάδας που δεν υπάρχει η δυνατότητα ούτε δικαστηρίου, ούτε άλλης διαδικασίας για μη δηλωθέντα ακίνητα. Αυτοί που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους είναι συχνά ομογενείς ή κάτοικοι εξωτερικού, που δεν έχουν επικοινωνία με την Ελλάδα και δεν πληροφορήθηκαν ποτέ ότι πρέπει να υποβάλουν δήλωση στο Κτηματολόγιο. Πρόκειται επίσης για κληρονόμους ακινήτων που για διάφορους λόγους δεν έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία της κληρονομικής διαδοχής. Στις περισσότερες των περιπτώσεων υπάρχει ακόμα χρόνος για να διευθετήσουν τα της κληρονομίας και να δηλώσουν τα ακίνητα στο όνομά τους, αρκεί να γνωρίζουν την τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο, ποιός ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του, αν αυτός έχει αποβιώσει, πόσους κληρονόμους είχε, ποιοί είναι οι πλησιέστεροι συγγενείς, αν κάποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο σήμερα και αν υπάρχουν συμβόλαια, τοπογραφικά ή άλλα έγγραφα που περιγράφουν την νομική ιστορία του ακινήτου. Τις πληροφορίες για το ακίνητο, την κληρονομιά και τα σχετικά έγγραφα πρέπει να τα συζητήσουν το συντομώτερο δυνατό με δικηγόρο στην Ελλάδα, για να λάβουν συμβουλές για το πώς μπορούν να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους και να διασώσουν την κυριότητα, συνεπώς και την αξία ενός ή περισσοτέρων ακινήτων.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.www.greekadvocate.eubm-bioxoi@otenet.gr