Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Αθήνα.-  Ο κάτοικος εξωτερικού που έχει ακίνητο στην Ελλάδα και θέλει να το πουλήσει, πρέπει να αποφασίσει εάν θα πουλήσει σε οποιονδήποτε αγοραστή που θα συμφωνήσει να πληρώσει τα χρήματα που ζητάει ο πωλητής, δηλαδή ακόμα και σε αγοραστές που θα πάρουν δάνειο από την τράπεζα για να πληρώσουν τον πωλητή του ακινήτου, ή αν θα πουλήσει μόνο σε όσους του δώσουν μετρητά χρήματα, χωρίς δάνειο από τράπεζα.

Αν πουλήσεις το ακίνητό σου σε κάποιον που θα σου δώσει μετρητά, λαμβάνεις τα χρήματά σου από την  πώληση πρώτον με μία μικρή προκαταβολή όταν δώσετε τα χέρια για το πώληση και δεύτερον όταν υπογράψετε στον συμβολαιογράφο το συμβόλαιο της πώλησης. Η καταβολή του τιμήματος γίνεται με τραπεζική επιταγή ή με μεταφορά των χρημάτων με ηλεκτρονική τραπεζική (internet banking) από τον λογαριασμό του αγοραστή στον λογαριασμό του πωλητή την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου. Πρώτα θα πρέπει να δει ο πωλητής ότι πράγματι το τίμημα πιστώθηκε ηλεκτρονικά στον τραπεζικό του λογαριασμό και μετά να υπογράψει το συμβόλαιο της πώλησης.  Όταν ο πωλητής έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, η πώληση ολοκληρώνεται με ένα συμβόλαιο. Ο πωλητής λαμβάνει την τραπεζική επιταγή που του δίνει ο αγοραστής και την ίδια ή την επόμενη μέρα την πηγαίνει στην τράπεζά του και την καταθέτει στον λογαριασμό του. Δεν έχει σημασία αν ο πωλητής είναι κάτοικος Ελλάδος ή κάτοικος εξωτερικού. Σημασία έχει να διατηρεί έναν τουλάχιστον τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, ο οποίος να είναι επικαιροποιημένος και ενεργός.

Εάν όμως ο αγοραστής έχει συμφωνήσει με τον πωλητή ότι θα καταβάλει όλο ή μέρος του τιμήματος όχι τοις μετρητοίς, την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου πώλησης, αλλά με δάνειο που θα πάρει από τράπεζα, τότε ο πωλητής που δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα θα έχει δυσκολία να εισπράξει το τίμημα. Αυτό συμβαίνει διότι η τράπεζα που θα χορηγήσει το δάνειο στον αγοραστή για να αγοράσει το ακίνητο, θα του το δώσει μετά από συνήθως δύο μήνες από την υπογραφή του συμβολαίου. Η χορήγηση του δανείου θα γίνει με μία τραπεζική επιταγή, εκδοθείσα από την ελληνική τράπεζα, η οποία γίνεται δεκτή σε όλες τις ελληνικές τράπεζες, όχι όμως στις τράπεζες του εξωτερικού. Επομένως, ο πωλητής του ακινήτου που ζει στο εξωτερικό και πουλάει το ακίνητό του στην Ελλάδα, δεν θα μπορεί να εισπράξει το τίμημα από την πώληση του ακινήτου του, εφόσον δεν έχει λογαριασμό σε τράπεζα στην Ελλάδα.

Κάποιες φορές είναι εφικτό η ελληνική τράπεζα που χορηγεί το δάνειο να εκταμιεύσει το ποσό του δανείου απ’ ευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή σε χώρα του εξωτερικού. Αυτό όμως δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να γίνει σε όλες τις περιπτώσεις χορήγησης δανείου και αποτελεί μάλλον την εξαίρεση παρά τον κανόνα. Εάν ο πωλητής του ακινήτου που ζει εκτός Ελλάδος έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, τότε πρέπει να προσθέσει στο πληρεξούσιο που θα έχει υπογράψει σε δικηγόρο ή άλλο έμπιστο πρόσωπο στην  Ελλάδα, λεπτομερή εντολή για λήψη παντός είδους τραπεζικών επιταγών και κατάθεσή τους τόσο σε λογαριασμό του πληρεξουσίου, όσο και κυρίως σε τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στην Ελλάδα. Γενικώς, η πώληση ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού γίνεται λίγο πιο περίπλοκη, αν ο πωλητής δεν διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα.

Αν μεν η πώληση γίνεται με πλήρη εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, ακόμα κι αν ο πωλητής δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, μπορεί να συμφωνηθεί να λάβει τα χρήματά του σε λογαριασμό στο εξωτερικό. Σ’ αυτήν  την περίπτωση θα απαιτηθούν δύο συμβόλαια για την πώληση. Το πρώτο και κύριο  συμβόλαιο της πώλησης, που θα μεταβιβάζει την κυριότητα με περιορισμούς και θα πιστώνει το τίμημα και ένα δεύτερο, η λεγόμενη εξοφλητική πράξη, που θα υπογραφεί αφού πρώτα ο πωλητής έχει λάβει τα χρήματά του στο εξωτερικό. Αν όμως η πώληση γίνει όχι με εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, αλλά με τραπεζικό δάνειο που θα λάβει ο αγοραστής, ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα δεν μπορεί να εισπράξει εύκολα το τίμημα. Αυτό  θα πρέπει να συζητηθεί στην αρχή των διαπραγματεύσεων για την πώληση του ακινήτου, ώστε να βρεθεί ο κατάλληλος τρόπος για να εισπράξει το τίμημα ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα, όταν ο αγοραστής σχεδιάζει να λάβει δάνειο από τράπεζα.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.www.greekadvocate.eubm-bioxoi@otenet.gr