Χρησικτησία, Αποδοχή Κληρονομίας και Κτηματολόγιο
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Όταν η κληρονομιά περιλαμβάνει ακίνητα για τα οποία ο κληρονομούμενος είχε τίτλο, είχε δηλαδή συμβόλαια με τα οποία τα είχε αποκτήσει, η ολοκλήρωση της αποδοχής για να περιέλθει η κυριότητα των ακινήτων στους κληρονόμους γίνεται με πιο σαφή τρόπο. Τα ακίνητα περιγράφονται στα συμβόλαια που είχε υπογράψει εν ζωή ο κληρονομούμενος, είτε αυτά ήταν αγορά ακινήτου, είτε αποδοχή δωρεάς ή γονικής παροχής, είτε αποδοχή κληρονομίας. Ο χρόνος κτήσεως εκάστου ακινήτου είναι σαφής και εφόσον δεν υπάρχουν εκκρεμούσες διεκδικήσεις στα δικαστήρια, οι κληρονόμοι προχωρούν στην Δήλωση Φόρου Κληρονομίας.
Βασική προϋπόθεση είναι η περιγραφή των ακινήτων να είναι ακριβής και σύμφωνη με την πραγματικότητα. Ένα παλαιότερο συμβόλαιο αγοράς από τον κληρονομούμενο μπορεί να διελάμβανε το 1992 ότι το οικόπεδο είναι 995 τ.μ. Σήμερα, όμως, που κάνουμε την αποδοχή κληρονομίας, το ίδιο οικόπεδο μπορεί να μετρηθεί από μηχανικό και να προκύψει ότι με τις σύγχρονες και πιο ακριβείς μεθόδους, ή επειδή έχει γίνει μία προσκύρωση στο ίδιο οικόπεδο ή σε διπλανό ή έχει περάσει κάποιος δρόμος ή ένα γειτονικό οικόπεδο έχει πάρει λίγο από το δικό μας, έχει τελικά επιφάνεια μικρότερη ή μεγαλύτερη από όσο έγραφε το συμβόλαιο του 1992. Θα πρέπει τότε να διορθωθεί η περιγραφή του οικοπέδου στο Ε9 του θανόντος και να αρχίσουν πλέον οι κληρονόμοι να δηλώνουν από τώρα και στο εξής το οικόπεδο με την επιφάνεια και τα άλλα χαρακτηριστικά που σήμερα μετρήθηκαν.
Το ίδιο συμβαίνει και με την περιγραφή κατ’ εξοχήν αγροτεμαχίων, μονοκατοικιών και διαμερισμάτων, διότι και σ’ αυτά η σημερινή σύγχρονη μέτρηση και περιγραφή τους μπορεί να έχει αποκλίσεις εν σχέσει προς παλαιότερα συμβόλαια. Σε κάθε μονοκατοικία ή ακόμα και σε διαμέρισμα, τα τετραγωνικά μέτρα των δωματίων ή του συνόλου μπορεί να διαφέρουν, τα παράθυρα ή τα μπαλκόνια μπορεί να είναι μεγαλύτερα από όσο προβλέπει η οικοδομική άδεια, ή να έχει προστεθεί επιφάνεια στο ακίνητο χωρίς άδεια. Τότε, χρειάζεται νομιμοποίηση των πολεοδομικών αυθαιρεσιών και διόρθωση στο Ε9, στο ΤΑΠ και κατ’ επέκταση και στον ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών.
Όταν όμως η κληρονομία περιλαμβάνει ακίνητα για τα οποία ο θανών ή η θανούσα δεν είχε συμβόλαιο, δηλαδή τα είχε με κάποιου είδους χρησικτησία, τότε η περιγραφή των ακινήτων και η δήλωσή τους μπορεί να συναντήσει μεγαλύτερα προβλήματα, ιδίως εάν στην περιοχή λειτουργεί ήδη Κτηματολογικό Γραφείο που έχει αντικαταστήσει το Υποθηκοφυλακείο. Με πολύ απλά λόγια και χωρίς ειδική νομική τεκμηρίωση που δεν μπορεί να αναπτυχθεί στο παρόν σύντομο άρθρο, εάν στην περιοχή λειτουργεί ήδη Κτηματολογικό Γραφείο, η δήλωση ακινήτων στην κληρονομία με το αιτιολογικό ότι ανήκαν στον κληρονομούμενο δυνάμει χρησικτησίας και χωρίς συμβόλαια, είναι πιο δύσκολη. Όταν ήδη λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, όλα τα ακίνητα έχουν ήδη καταγραφεί και καταχωρηθεί με σύγχρονες μεθόδους και κάθε ακίνητο έχει καταγραφεί πλέον επίσημα ότι ανήκει σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, ή ότι είναι αγνώστου ιδιοκτήτη.
Αν συνεπώς οι κληρονόμοι υποστηρίζουν ότι η θανούσα είχε και ένα ακίνητο χωρίς συμβόλαια, διότι της το είχε δώσει ο πατέρας της ή η αδελφή της διά λόγου, πρέπει να ελέγξουμε αν το ακίνητο αυτό έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο από κάποιο άλλο πρόσωπο, οπότε στην περίπτωση αυτή θα ξεκινήσει ένας δικαστικός αγώνας με αυτό το άλλο πρόσωπο. Το έργο των κληρονόμων δεν θα είναι εύκολο, διότι αυτό το άλλο πρόσωπο μπορεί να έχει δικά του συμβόλαια για το επίμαχο ακίνητο, τα οποία έχει προσκομίσει στο Κτηματολόγιο. Η χρησικτησία έναντι συμβολαίων δεν είναι αδύνατη, είναι όμως αρκετά απαιτητική στην απόδειξη. Εάν και το άλλο αυτό πρόσωπο δεν είχε συμβόλαιο, αλλά είχε επικαλεσθεί επιτυχώς χρησικτησία στις υπηρεσίες του Κτηματολογίου, πάλι η απόδειξη εναντίον του δεν είναι σίγουρο ότι θα γίνει δεκτή από τα δικαστήρια, την στιγμή μάλιστα που οι κληρονόμοι έχουν έρθει δεύτεροι και το άλλο πρόσωπο έχει προλάβει να δηλώσει την δική του χρησικτησία πριν από αυτούς.
Σε γενικές γραμμές, εάν δεν λειτουργεί ακόμα Κτηματολογικό Γραφείο στην περιοχή και βρισκόμαστε ακόμα στο στάδιο της κτηματογράφησης, στο οποίο οι κύριοι των ακινήτων έχουν κληθεί να δηλώσουν τα συμβόλαια με τα οποία έχουν τα ακίνητά τους ή είμαστε στο στάδιο των ενστάσεων, οι κληρονόμοι ακινήτων τα οποία ο θανών είχε με χρησικτησία μπορούν ευκολώτερα να υπογράψουν σε συμβολαιογράφο αποδοχή κληρονομίας και να την μεταγράψουν στο Υποθηκοφυλακείο. Aκολούθως δηλώνουν το συμβόλαιο της αποδοχής κληρονομίας στο Κτηματολόγιο και επιτυγχάνουν να καταχωρηθεί το ακίνητο στο Κτηματολόγιο ως δικό τους. Αυτό βεβαίως δεν σημαίνει ότι αν το ίδιο ακίνητο το έχει δηλώσει κάποιος άλλος, δεν θα προκύψει δικαστική ενδεχομένως διαμάχη. Αν όμως το ακίνητο δεν το διεκδικεί κάποιος τρίτος, οι κληρονόμοι θα έχουν μεταγράψει την αποδοχή στο Υποθηκοφυλακείο και δεν θα έχουν μεγάλο πρόβλημα να δηλώσουν το ακίνητο στο Κτηματολόγιο.
Αν όμως ήδη λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο στην περιοχή, οι κληρονόμοι ακινήτων για τα οποία δεν υπάρχουν τίτλοι, έχουν ένα πολύ μεγαλύτερο εμπόδιο να ξεπεράσουν. Σ’ αυτήν την περίπτωση πρέπει να αποδείξουν ότι ο κληρονομούμενος που δεν είχε συμβόλαια, δήλωνε τα ακίνητα στο Ε9 επί πολλά έτη (δέκα τουλάχιστον και πάνω) και να προσκομίσουν ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων ότι τα χωρίς τίτλο ακίνητα ανήκαν στον θανόντα, μαζί με άλλες ενδεχομένως αποδείξεις, όπως παλαιότερα τοπογραφικά και αποδείξεις νομής που να φθάνουν πάνω από είκοσι χρόνια πίσω.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Σχόλια Facebook