Δηλώστε Την Ακριβή Επιφάνεια Του Ακινήτου Σας Στην Ελλάδα
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα πρέπει να έχουν δηλώσει σωστά και με ακρίβεια όλα τα χαρακτηριστικά των ακινήτων τους σε διάφορες υπηρεσίες, όπως είναι η εφορία μέσω της δηλώσεως Ε9, το Εθνικό Κτηματολόγιο, αλλά και ο Δήμος στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Πολύ συχνά για διάφορους λόγους, ο Δήμος δεν έχει καταχωρημένο το ακίνητο με τα σωστά τετραγωνικά της μονοκατοικίας ή του διαμερίσματος. Οι αιτίες είναι πολλές και συνδέονται συνήθως με πολεοδομικές παραβάσεις των ιδιοκτητών ακινήτων κατά την ανέγερσή τους ή κατά την ανακαίνιση και επέκτασή τους.
Είναι προσφιλές χόμπι των Ελλήνων να προσπαθούν να χτίσουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα από εκείνα που επιτρέπει η άδεια οικοδομής που έχουν λάβει. Ιδιαιτέρως κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ο ιδιοκτήτης μίας οικοδομής αρκετά συχνά έχτιζε παραπάνω τετραγωνικά από το επιτρεπόμενο και ακολούθως γινόταν νομιμοποίηση με διάφορες μεθόδους και με διάφορους νόμους που κατά καιρούς έχουν ισχύσει και ισχύουν ακόμα στην Ελλάδα. Άλλες φορές λέγεται νομιμοποίηση ημιυπαιθρίων χώρων, όπου ένα μπαλκόνι ουσιαστικά κλείνεται και μετατρέπεται σε κανονικό δωμάτιο και άλλες φορές ονομάζεται τακτοποίηση ή νομιμοποίηση αυθαιρέτου ή αυθαιρεσιών. Άλλες πάλι φορές το λένε αλλαγή χρήσης, όπου το υπόγειο από βοηθητικός χώρος, αποθήκη ή λεβητοστάσιο μετατρέπεται σε κύριο χώρο κατοικίας. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις και σε πολλές άλλες, το τελικό αποτέλεσμα είναι ότι η επιφάνεια της κατοικίας ή του διαμερίσματος έχει αυξηθεί στην πραγματικότητα και είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναγράφεται σε βασικά νομικά και πολεοδομικά έγγραφα, όπως είναι η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή η πολεοδομική άδεια οικοδομής.
Η διαφορά μεταξύ νομικής και πολεοδομικής καταστάσεως στα χαρτιά και πραγματικότητας συνήθως δεν ενδιαφέρει κανέναν και ο ιδιοκτήτης απολαμβάνει την χρήση ενός μεγαλυτέρου σε τετραγωνικά ακινήτου από όσο γράφουν οι τίτλοι και η άδεια οικοδομής. Η διαφορά στα τετραγωνικά, όμως, γίνεται αντιληπτή όταν έρθει η ώρα την μεταβίβασης του ακινήτου, είτε με πώληση, είτε με γονική παροχή ή δωρεά, είτε όταν ο ιδιοκτήτης αποβιώσει και οι κληρονόμοι του προβαίνουν στην διαδικασία της αποδοχής κληρονομίας. Τότε είναι υποχρεωτική λίγο πολύ η μέτρηση του ακινήτου με σύγχρονες μεθόδους από έναν πολιτικό μηχανικό, ο οποίος είναι υποχρεωμένος να καταγράψει την επιφάνεια του ακινήτου και τις βασικές διαστάσεις των μερών του (δωμάτια, εξώστες, στέγαστρα, πηγάδια, δεξαμενές, αποθήκες, μπάρμπεκιου κλπ). Εάν προκύπτουν διαφοροποιήσεις από την άδεια οικοδομής, ακόμα και αν ένα μπαλόνι είναι δέκα πόντους πλατύτερο από όσο γράφει η άδεια οικοδομής, ή αν τα τετραγωνικά κάποιου δωματίου ή άλλου χώρου είναι παραπάνω (ή και παρακάτω), η διαφορά πρέπει να δηλωθεί στις αρχές, να πληρωθούν κάποια σχετικά λογικά και όχι μεγάλα πρόστιμα και να μπορέσει μετά να γίνει η πώληση, η μεταβίβαση ή η κληρονομιά του ακινήτου. Ειδικά για την κληρονομιά, η δήλωση των αυξημένων τετραγωνικών δεν είναι τυπικά υποχρεωτική.
Όμως αν οι διαφορές στα τετραγωνικά ή σε άλλες διαστάσεις του ακινήτου δεν εντοπισθούν κατά την αποδοχή κληρονομίας, τότε μία μελλοντική πώληση θα συναντήσει το πρόβλημα και μπορεί να απαιτηθεί τότε να γυρίσουν πίσω οι κληρονόμοι, να διορθώσουν την δήλωση φόρου κληρονομίας και την πράξη αποδοχής στον συμβολαιογράφο, να πληρώσουν αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα και μετά να μπορέσουν να πουλήσουν ή να δώσουν σε παιδιά τα κληρονομιαία ακίνητα.
Τα περισσότερα τετραγωνικά ενός διαμερίσματος ή μίας κατοικίας πρέπει να δηλωθούν όχι μόνο στο Ε9 της εφορίας και να πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στην διαφορά των τετραγωνικών κατά τα τελευταία πέντε χρόνια, αλλά και στο Κτηματολόγιο και στον Δήμο. Η δήλωση μάλιστα των παραπάνω τετραγωνικών στον Δήμο έπρεπε να έχει γίνει έως 30 Ιουνίου 2022 ώστε ο ιδιοκτήτης να γλυτώσει σημαντικά πρόστιμα. Δεν είναι γνωστό μέχρι σήμερα εάν θα δοθεί παράταση. Αυτό που πάντως πρέπει να κάνουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι να ελέγξουν εάν το ακίνητό τους έχει δηλωθεί με τα ίδια, ακριβή και πραγματικά στοιχεία σε όλες τις υπηρεσίες (Ε9, Κτηματολόγιο, Δήμος). Σ’ αυτήν την κατεύθυνση οδηγεί ούτως ή άλλως ο θεσμός της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, την οποία κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να δημιουργήσει με την βοήθεια πολιτικού μηχανικού.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.
Σχόλια Facebook