Προσφορά 915 εκατ. ευρώ από την Lamda Development για Ελληνικό

Bελτιωμένη προσφορά ύψους 915 εκατ. ευρώ για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ κατέθεσε η Lamda Development ανταποκρινόμενη σε αίτημα του ΤΑΙΠΕΔ για βελτίωση της αρχικής της προσφοράς.

Το 33% του ποσού αυτού θα καταβληθεί άμεσα με την ολοκλήρωση της συμφωνίας και το υπόλοιπο εντός 10 ετών, σύμφωνα με τους όρους της σχετικής σύμβασης.

Η εταιρεία κατέθεσε τίμημα σαφώς βελτιωμένο, κατά ποσοστό υψηλότερο του 25% σε σχέση με την αρχική της προσφορά, και υπερβαίνει την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή (American Appraisal).

Επιπλέον του τιμήματος, η εταιρία αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου κόστος ύψους 1,25 δισ. ευρώ, που απαιτείται για την υλοποίηση των αναγκαίων υποδομών και του Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου.

Η προσφορά δεσμεύει την εταιρεία με εγγυητικές επιστολές για την καταβολή του τιμήματος και ποινικές ρήτρες για την υλοποίηση επένδυσης, ύψους τουλάχιστον 5,7 δισ. ευρώ.

Σημειώνεται ότι στο τίμημα δεν περιλαμβάνεται συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου με ποσοστό 30% στα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή, εφόσον η σωρευτική αποδοτικότητα της επένδυσης (IRR) ξεπεράσει το 15%.

Ως επόμενο βήμα και σύμφωνα με τη διαδικασία, οι Χρηματοοικονομικοί Σύμβουλοι (Citigroup, Piraeus Bank) με τη συνδρομή του εξειδικευμένου συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ, Happold Consulting, θα προχωρήσουν στην αξιολόγηση του δικαίου και ευλόγου της τελικής δεσμευτικής οικονομικής προσφοράς (fairness opinion) της Lamda Development, με βάση διεθνώς αποδεκτές διαδικασίες και πρότυπα αξιολόγησης.

Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ αφού λάβει υπόψη του τα ανωτέρω, καθώς και την εισήγηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, θα αποφασίσει σε επόμενη συνεδρίασή του εντός των επόμενων ημερών για την ανακήρυξη ή μη προτιμητέου επενδυτή.

Διευκρινίσεις για την αποτίμηση

Αναφορικά με την αποτίμηση στελέχη κοντά στις διαπραγματεύσεις αναφέρουν πως είναι μια σύνθετη υπόθεση, καθώς το Ελληνικό είναι μια έκταση εκτός σχεδίου πόλης χωρίς υποδομές αστικής ανάπτυξης, όπου όμως σύμφωνα με το Ν.4062 επιτρέπονται στο μέλλον να αναπτυχθούν δεκάδες χρήσεις γης. Επιπλέον, το Ελληνικό είναι ένα παλαιό αεροδρόμιο και απαιτεί σημαντικές δαπάνες για την αποκατάστασή του ως «οικοπέδου» προς ανάπτυξη. Ενδεικτικά, σημειώνεται ότι το κόστος αποξήλωσης των αεροδιαδρόμων, ανακύκλωσης της τεράστιας ποσότητας υλικών που θα εξαχθούν και της αναγέννησης του εδάφους που έχει μολυνθεί από την κηροζίνη των αεροπλάνων επί δεκαετίες, ξεπερνά τα 200 εκ. ευρώ.

Όπως τονίζουν, λόγω του τεράστιου μεγέθους της μελλοντικής ανάπτυξης του Ελληνικού κρίσιμο μέγεθος για την αξία του είναι τόσο οι υποδομές, το κόστος των οποίων είναι πολύ υψηλό και θα αναληφθεί εξ ολοκλήρου από τον επενδυτή, όσο και ο χρόνος στον οποίο μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά οι προσφερόμενες αναπτύξεις, αφενός για να είναι ρεαλιστικό το σχέδιο ανάπτυξης, αφετέρου για να μην καταβαραθρωθούν οι αξίες γης από μια ξαφνική υπερπροσφορά ακινήτων στην περιοχή.

Τονίζεται, ότι στην αποτίμηση του Ελληνικού δεν έχει ληφθεί υπόψη το μέρισμα 30% από τα μελλοντικά κέρδη της Lamda Development Συνεπώς, εφόσον η επένδυση στο Ελληνικό υλοποιηθεί και επιτευχθεί σωρευτική απόδοση άνω του 15% για τον επενδυτή, θα προκύψουν και άλλα πολύ σημαντικά έσοδα για το Δημόσιο. Επίσης, δεν έχουν υπολογιστεί οι φόροι που θα προκύψουν για το Δημόσιο και οι οποίοι αναμένεται να ξεπεράσουν τα 2 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση και σε πλήρη ανάπτυξη του έργου.

Το ποσό, λοιπόν, που προκύπτει είναι το άθροισμα του κόστους των υποδομών, του κόστους του μητροπολιτικού πάρκου και του τιμήματος που θα καταβάλλει ο επενδυτής για την αγορά των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ. Το ποσό αυτό είναι της τάξης των 2,2 δισ. ευρώ. Επίσης, με δεδομένο ότι βάσει του Ν.4062 και του σχεδίου ανάπτυξης του Ελληνικού θα αναπτυχθούν στην έκταση (α) ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο 2.000 στρεμμάτων, (β) κοινόχρηστοι χώροι 1.450 στρεμμάτων για επιπλέον πράσινο, πλατείες, πεζόδρομοι, παιδικές χαρές, αθλητικές χρήσεις κλπ., ενώ (γ) 250 στρέμματα είναι αιγιαλός και εξαιρούνται της ανάπτυξης, η πραγματική έκταση που θα αξιοποιηθεί είναι περίπου 2.500 στρέμματα (6.200 – 2.000 – 1.450 – 250), εκ των οποίων θα καλυφθούν με κτίσματα λιγότερα από 900 στρέμματα.

Από τη διαίρεση του ελάχιστου ποσό των 2,2 δισ. ευρώ με τα 2.500 στρέμματα της ανάπτυξης προκύπτει ότι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι υψηλότερη από 850 ευρώ ανά μέτρο, ενώ εάν γίνει διαίρεση του ίδιου ποσού με τα στρέμματα γης που θα καλυφθούν με δόμηση προκύπτει ότι η τιμή αυτή θα είναι υψηλότερη 2.200 ευρώ ανά μέτρο. Συνεπώς, προκύπτει ένα εύρος τιμών από 800 έως πάνω από 2.200 ευρώ ανά τμ.

Στελέχη κοντά στη διαδικασία αναφέρουν πως εκτός από το τίμημα των 915 εκατ. ευρώ που προσφέρει η Lamda Development για το Ελληνικό θα υλοποιηθούν επενδύσεις με σημαντικά πολλαπλασιαστικά αναπτυξιακά οφέλη για την οικονομία της Αθήνας και της χώρας. Όπως αναφέρουν, υπολογίζεται ότι καθ’ όλη τη διάρκεια της ανάπτυξης του ακινήτου, η περιοχή του Ελληνικού και του Αγίου Κοσμά, βάση της πρότασης Φόστερ, αναμένεται να προσελκύσει επενδύσεις υψηλής προστιθέμενης αξίας άνω των 7 δισ. ευρώ.

Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του σχεδιασμού, της εκτέλεσης και της λειτουργίας της ανάπτυξης του ακινήτου, θα δημιουργηθεί ένας υψηλός αριθμός νέων θέσεων εργασίας, περίπου 50.000. Πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ έδειξε ότι μέσα στην επόμενη 10ετία μέσα από την αξιοποίηση του Ελληνικού αναμένεται να αυξηθεί το ΑΕΠ κατά 1,2%.

Σύμφωνα με τα ίδια στελέχη με το έργο θα επαναπροσδιοριστεί η Αθήνα ως πόλη τουριστικού προορισμού, επιχειρηματικού κέντρου και χώρου αναψυχής στην περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου. Αυτό διότι θα συνδυάζεται ένα ευρύ φάσμα χρήσεων και λειτουργιών που περιλαμβάνουν τουρισμό, αναψυχή, κατοικία, κέντρα και θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εμπορικές λειτουργίες, διοίκηση και γραφεία, πολιτισμό και αθλητισμό, καθώς και περιβαλλοντικές υποδομές.
Θα υπάρχουν συνολικά περί τα 1.500 περίπου στρέμματα κοινοχρήστων χώρων (κοινόχρηστο πράσινο, πλατείες, δρόμοι, πεζόδρομοι, οδοί ήπιας κυκλοφορίας, παιδικές χαρές) και κοινωφελών χρήσεων/εγκαταστάσεων (σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι κοινωνικών υποδομών, πολιτιστικά κτίρια κ.λπ.).

Η προτεινόμενη, με βάση την τεχνική πρόταση, κάλυψη θα είναι αρκετά μικρότερη από 35%, που προβλέπεται η νομοθεσία (ν. 4062/2012). Πιο συγκεκριμένα, θα υπάρχει συνολική κάλυψη περίπου 700.000 τ.μ. έναντι 2.100.000 τ.μ επιτρεπόμενης κάλυψης. Η δόμηση θα είναι πολύ πιο ήπια σε σύγκριση με τους γειτονικούς Δήμους (οι μέσοι συντελεστές δόμησης σε όλους τους παραπάνω Δήμους είναι σχεδόν διπλάσιοι).

Συνολικά τα 2/3 της συνολικής έκτασης (4.300 στρέμματα σε σύνολο 6.000) θα καλύπτονται από χώρους πρασίνου και ελεύθερους γενικώς χώρους. Πιο συγκεκριμένα, το ενιαίο Μητροπολιτικό Πάρκο των 2000 στρεμμάτων συνδυάζεται λειτουργικά και αρμονικά με τα 1000 στρέμματα των κοινόχρηστων χώρων που προκύπτουν από τις πολεοδομούμενες ζώνες και με τα 1300 στρέμματα των ακαλύπτων χώρων των δομήσιμων γηπέδων. Στην ουσία δημιουργείται το μεγαλύτερο αστικό παράκτιο πάρκο της Ευρώπης με έκταση διπλάσια από αυτήν του Πριγκιπάτου του Μονακό (1960στρ.). Συγκριτικά με άλλα πάρκα, η έκταση του νέου πάρκου θα ισούται με περίπου ενάμιση Hyde Park Λονδίνου ή με ενάμιση Central Park Νέας Υόρκης. Εννοείται ότι το πάρκο αυτό θα είναι προσβάσιμο και ανοικτό σε όλους τους πολίτες.

Αναφορικά με τις προτάσεις για τη δημιουργία ενός Μητροπολιτικού Πάρκου, που ακούγονται από τους γύρω Δήμους και κάποιους άλλους φορείς, τα ίδια στελέχη υπογραμμίζουν πως στην πρόταση προβλέπεται ούτως ή άλλως η δημιουργία ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής, έκτασης περίπου 2.000 στρεμμάτων, με 9 διακριτές θεματικές ενότητες στις οποίες αναπτύσσονται διαφορετικές λειτουργίες αστικού πάρκου: κέντρο φύσης, κέντρο γλυπτικής, εκθεσιακοί-μουσειακοί χώροι, αθλητικός πόλος στον οποίο δημιουργείται χώρος εγκαταστάσεων Ολυμπιακής μνήμης, πόλος πρότυπων μεσογειακών καλλιεργειών, πόλος Αττικής βλάστησης. Όλοι οι παραπάνω χώροι θα είναι ανοιχτοί για όλους τους πολίτες και κοινωνικές ομάδες.
Παράλληλα, ένας από τους στόχους της αξιοποίησης ήταν να ανοίξει η πόλη προς τη θάλασσα. Στην ουσία δημιουργείται ένα μήκους 3χλμ. παράκτιο μέτωπο της έκτασης του Ελληνικού, ένας μοναδικός προορισμός όχι μόνο για τους κατοίκους των όμορων περιοχών αλλά και για ολόκληρο το Λεκανοπέδιο, με ελεύθερη πρόσβαση για όλους ανεξαιρέτως. Στο μέτωπο αυτό θα περιλαμβάνονται και νέες δημόσιες πλαζ κολύμβησης στην παραλία του Αγίου Κοσμά, οι οποίες επαναλαμβάνουμε ότι θα είναι ανοιχτές σε όλους.

Τα ίδια στελέχη δίνουν βάρος στην αξιοποίηση της Ολυμπιακής περιουσίας. ΄Όπως σημειώνουν, για πρώτη φορά στη μεταολυμπιακή Ελλάδα υπάρχει ένα ολοκληρωμένο πλάνο αξιοποίησης της ολυμπιακών εγκαταστάσεων και της μετατροπής τους σε πόλους έλξης για τους επισκέπτες. Σύμφωνα με την πρόταση, τα ολυμπιακά έργα όχι μόνο θα διατηρηθούν, αλλά θα μετεξελιχθούν έτσι ώστε να διασφαλίζεται η βιωσιμότητά τους μέσα στο νέο Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού. Είναι ενδεικτικό πως στους σχεδιασμούς περιλαμβάνεται να διαμορφωθεί, με δαπάνες της Lamda Development μια νέα θεματική ενότητα “Ολυμπιακής Μνήμης”, όπως άλλωστε συνέβη και σε άλλες μεγαλουπόλεις που φιλοξένησαν Ολυμπιακούς Αγώνες (π.χ. Βαρκελώνη, Σύδνεϋ, Λονδίνο κτλ), όπου υπήρξε μέριμνα μετά-Ολυμπιακής βιωσιμότητας των εγκαταστάσεων των Αγώνων.

Εξάλλου, σύμφωνα με την πρόταση της Lamda Development θα προωθηθεί η χρήση φιλικών προς το περιβάλλον υλικών, μεθόδων και τεχνολογιών, και ειδικότερα η εφαρμογή τεχνικών εξοικονόμησης ενέργειας και νερού και η εκμετάλλευση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Πιο συγκεκριμένα, ο επενδυτής θα αναλάβει να δημιουργήσει μονάδα επεξεργασίας στερεών αποβλήτων, ένα ολοκληρωμένο σύστημα ανακύκλωσης, ενώ θα αναλάβει και την αποκατάσταση των ρεμάτων. Παράλληλα, θα διασφαλίζεται η επάρκεια νερού χωρίς να υπάρχει επιβάρυνση στα αποθέματα της ΕΥΔΑΠ.

Τέλος, για το φορολογικό καθεστώς σημειώνεται πως η Lamda Development θα αναλάβει να αποδώσει στο Ελληνικό Δημόσιο το σύνολο των φόρων που προβλέπονται από τη νομοθεσία. Πρέπει να τονισθεί πως η έκταση στο Ελληνικό δεν απολαμβάνει κάποιων ιδιαίτερων φορολογικών πλεονεκτημάτων, έναντι άλλων περιοχών της Ελλάδος, καθώς αυτό αντίκειται στην κοινοτική νομοθεσία.